最近来咨询卖房问题的粉丝特别多。这其中最集中的就是上海二手房价格涨跌的问题。
其中一个宝山的朋友说，最近自己打算卖房，本来想挂6万多的。但是中介和他说这是上半年的价格了，今年已经跌了快20%了，直接挂5万吧。
其实他挺苦恼的，因为他看不到什么二手房的数据，市场的冷热都是靠一些碎片式的现象来感知。
最多也就是了解一下自己小区的情况。我相信有很多人有这样的烦恼，像知道全市的行情到底是什么样。为此，我们研究院特意整理了一份数据，全部基于成交价。
看看今年上海的二手房成交价到底跌了多少。
先上结论，我们统计数据显示今年下半年较年初成交价跌了8.7%。
是不是大吃一惊。
和你感受到的动不动20%、30%的跌幅不一样。这次的数据统计范围为绿网今年挂网的所有成交房源，样本数据近33000套。
从实际情况来说，上半年价格变化不明显，下半年有明显跌幅。为了减少时间、个体差异带来的影响，我们用1-4月和8-11月的成交均价做对比。
没有挂牌价干扰，也不涉及什么砍价、议价，就是成交价，没有任何水分。
从样本数据结果来看，确实是全市普跌的状态。
2000年以前的房子整体的跌幅是最高的9.6%。这一时期老破小，过渡型产品居多，改善需求高但置换难度大，因此比较着急出手。
相比之下2015年之后次新的整体跌幅比2000-2015年更高一些。2015年后的房子在上一轮上涨周期中涨幅更高，因此在下跌中能够给出的谈价空间也就更大。
为了更方便大家把握总体、同时感受到个体的温度差异。我们也在上面的33000套样本中，找出了近3000个小区中的可比房源。
这些房源案例，能够在上下半年分别找到同小区相近楼层、面积、户型的产品。个体案例今年的涨跌幅度本围绕-10%呈正态分布。
样本最集中的跌幅在-5%到-15%。其实基本上与总体的8.7%跌幅保持一致。只不过跌的比较猛的个案单独拎出来看就是比较吓人的。
8.7%的跌幅在历史上算什么水平呢，和17年、14年持平，比08年好。
从整体跌幅角度来说，没必要过度悲观，但是从个体卖房的角度来说，需要极大地提高重视。因为下跌不是最可怕的，可怕的是你着急卖房子但是卖不掉。
下面，就正式带大家看看各个总价段的房子到底是跌了多少。
跌幅第一名：2000万以上的高端产品
2000万以上的房源今年跌幅在11.1%，在各总价段中属于跌的最多的。
豪宅的行情向来是波动幅度比较大，过去涨得多些，现在跌得多些。百万级别的下跌相比几千万的总价并不算扎眼。今年豪宅受到外资出逃的影响相对较大，不少人着急套现买美债。
豪宅客户本身对于市场的认知更高，为了快速卖房，自己给到自己的降价预期相对更足。遇到合适的客户，价格不算太离谱就出手了。
比如古北瑞仕花园，年初成交价基本在14万左右，下半年成交的均价水平在12-13万，折中计算一下，跌幅在10.7%左右。
我看了一下，今年成交量高的2000万以上房子集中在2000-2015年。像陆家嘴、老西门、古北都是抢手的房子。你只要出笋，就会被抄走。
高端客户和刚需客户在面对机会时，反应确实不一样。
跌幅第二名：500万以下的房子
500万以下的房子今年跌幅在8.1%，上海价格段两头的产品波动幅度都很大。
这个价位段的产品有着鲜明的特点。
包括老破小、动迁房、楼梯商品房、郊区次新房。从功能上讲，都是过渡性产品为主，如果有机会还是会继续置换。从产品上讲，整体的价值认同度不高，市场踩的多。
从价格上讲，买卖双方都对价格敏感度高，谈价难度大，因为少几万块可能都影响着下一步的买房计划。从市场贡献上讲，低总价是市场的成交主力，也是推动楼市置换的重要一环。
这个价位段是上海楼市活跃度最高的市场，是价格厮杀最严重的地方。今年还要叠加一个学区老破小的价格下跌影响。
现在买家很犹豫，所以没有足够的低价，确实不容易吸引客户成交。像宝山共富二村，1-4月均价大概4.38万，8-11月均价在4万左右，整体跌幅8.6%。长宁新泾三村，1-4月价格在6.9万，8-11月价格在6.2万，整体的跌幅在10.2%。
不过值得关注的是，虽然跌的狠，但是成交周期却是所有价位段里面最短的，在90多天。
跌幅第三名：1200-2000万的房子
1200-2000万的房子今年整体跌幅6.8%，已经算是上海楼市比较抗跌的产品了。
这个价位段属于“中产”区间，接近80%的成交房子都位于中环内，2000年以后的次新房为主，郊区主要以别墅为主。我们过去一直说这个价位段的好房子是非常稀缺的。
因为他们是有条件同时具备交通、配套、学区、增值保值、居住体验、价值认同6大要素的。其中，1500-2000万的房子均价基本持平，可以说是今年内最抗跌的。
静安府今年1-4月成交均价在13.7万，8-11月成交均价13.4万，2个点的下降基本不构成大的影响。
万源城朗郡，1-4月成交均价在11.3万，8-11月成交均价10.7万，下跌5.3%。此外像徐汇公园道壹号、阳光城檀悦等一些优质项目，基本出的房源不多，价格也比较坚挺。
跌幅第四名：500-1200万的房子
500-1200万的房子今年整体跌幅6%。
500-1200万价位段的最低跌幅，得益于2000-2015年800-1200万相对优质的次新房。宝华现代城两房年初1-4月成交均价在11.6万，年末8-11月成交均价11.4万，基本不变。
佳龙花园年初9.46万，年末9.44万，基本不变。浦发罗兰翡丽年初9.6万，年末9.1万，下跌5.3%。瑞虹新城二期年初12.1，年末11万，下跌9.1%。证大家园年初8.5，年末8.4万，基本不变。
中远两湾城年初9万，年末8.3万，下跌7.8%。
今年上海房价确实在跌，但是到底跌回哪一年好像争论不休。我们给到的数据结论就是，目前房价即将回到2020年末水平。
