福田保税区有多久没有新房了？
快10年了。
上一个新盘还是2011年9月开盘的天健W，如今9年多过去，福田保税区终于又迎来了一个新盘。
前些天，加福华尔登府邸已经开放了展示中心，而且罕见的一开就是三个。
看来，捂盘捂了2年多，从2019年初就传言要卖的深圳最高住宅，如今真的要卖了。
据我了解，这个盘大概率将在1月份开盘，成为2021年福田首个入市新盘。
高，是这个项目最大的噱头。
整个盘只有一栋67层、高度239米的独栋建筑，被誉为“深圳最高的住宅项目”。
前些天去踩盘，看到项目，大先生的第一个念头就是：高！实在是高！
仰头看了一会，楼层没数明白，只觉得脖子疼。
当然，这个盘之所以受到这么大的关注，肯定不只是因为“深圳最高住宅”这个噱头，更重要的还是因为地处福田。
今年深圳新房供应井喷，地段最中心的福田，反而成为全深圳最缺货的区域。
我统计了一下，整整一年下来，福田总共才推出了2000多套住宅产品，只有别的区的零头。
年末莲花山街道罕见拍地，还贡献给了人才安居集团，用来做人才住房。
更更重要的是，“双地铁+双名校”的光环加持。
项目与地铁4号线和10号线的交汇站福田口岸站相邻，我从D2出口走出来，左手边便是小区，是货真价实的地铁上盖物业。
离4、7、10号地铁三线交汇站福民站也挺近。
旁边就是京港澳高速入口，据说这条高速未来可能被深圳市政府买断，成为市政快速路。
不管开车还是坐地铁，出行都非常方便。
在学区划分方面，加福华尔登府邸的小学和初中均被划分在了保税区内的福田外国语南校区。
前两年，福田保税区的房子由于地铁的修建和福外南的规划，涨幅非常明显。
甚至连某单身公寓（住宅性质），室内面积10㎡都不到，连窗户都没有，房价也在短短两个月里飙升了50%以上。
区域内供应稀缺，还有地铁+名校加持，是不是意味着，这个盘就可以闭着眼睛打新，买到就赚到呢？
别急！
接下来要告诉你的就是，这个盘优势背后的三大风险点，在买之前一定要了解清楚。
风险一：区域价值已被提前透支，存在高位站岗风险
先说这个盘所在的地段。
上个月我曾在文章《这个曾经的洼地片区，现在已经10万+！还能买入吗？》中分析过，福田保税区这个深圳中部长期的价格洼地，一个舅舅不疼姥姥不爱的片区，在规划、地铁、名校这几大利好的加持下，这两年价格也涨上了天。
目前，福田保税区的房价已和福田中心区接近，存在一定程度的透支，二手房挂牌虚高现象严重。
加福华尔登府邸虽然是新盘，受限价的约束，但政府在审批备案价时，也会和周边二手房均价对标，不太可能便宜到哪里去。
我听到的吹风价，最高已经去到11万/㎡，甚至明显高于周边二手房。
参考福田上个月开盘的天健天骄北庐，备案均价11.4万/㎡，最高比周边二手房贵出4.4万/㎡，加福华尔登府邸卖到11万/㎡，也不是不可能。
另一方面，虽然目前福田保税区被划入河套片区，由深港共同开发，定位也够高。
可由于各种原因，河套地区的开发速度，要明显慢于由深圳独立开发的其他区域。
这就使得投资周期变长，这点需要慎重考虑。
风险二：所谓名校实为新建校区，成绩存在较大不确定性
哪怕区域发展周期长，价格偏贵，但是有地铁+名校加持，这个盘的价值不也很稳吗？
按照前面的分析，学校已开学，地铁也已开通，利好已经基本兑现完毕，现在并不是追高买入福田保税区的好时机。
至于接下来能不能买，要看中短期还有什么上涨动力。
福田保税区房价的下一次跳动，最快将发生在明年福外南首次中考成绩出来之后。
成绩好坏将直接影响加福华尔登府邸未来的房价升值空间，如果成绩很突出，那么很可能会再有一波涨幅，反之则可能成为房价下跌的隐患。
但是，福外南由于是新建校区，教学质量和考试成绩均存在较大的不确定因素。
我的一贯观点是，任何纸面数据很强的“名校”，都要经过中考的洗礼，才能真正成为名校，不然终究只是挂牌而已。
风险三：产品偏离市场主流需求，实际居住体验不佳
深圳目前仅有超高层的写字楼和部分公寓较为常见，但像加福华尔登府邸这种超高层的住宅，非常罕见。
由于比周边楼盘高出一大截，这个盘的景观确实非常不错。
北面俯瞰福田CBD城市景观，西面望深圳湾海景，东面看罗湖城市景观，南面眺望香港米埔自然景观，都是深圳最高端的景观资源。
但是，这个盘占地面积仅0.7万㎡，建筑面积却达到了7.76万㎡，容积率过高，又不是豪宅配套，产品本身已经偏离了市场主流需求。
这种剑走偏锋的产品形式，未来进入二手市场的时候，由于没有可直接参照的对象，自身竞争力会被严重削弱，市场价值也会大打折扣。
而且，由于是独栋项目，没有花园小区，公共活动空间非常有限；像车位不足，电梯等待时间过长等问题，都会严重降低居住体验。
再加上这栋楼还毗邻主干道和高速路，靠近路边的户型免不了受到噪音的干扰。
最无语的是，这么高的楼，要是做大户型还好，开发商偏偏推出的全是小户型。
住的人越多，独栋建筑的这些劣势，就越会被无限放大。
目前来看，加福华尔登府邸最有竞争力的唯有学位了。但如果最终定价偏高，投资价值也一般。
或许，对岸的香港人，才是这种云端口岸住宅真正的目标客户吧。
