锐评君最近收到了中介朋友提供的一份二手房的成交记录，乍看没看出什么，再仔细一看，宋都美域锦园二手房现在已经卖到了64200元/㎡？
从近期成交记录来看，宋都美域锦园的二手房价几乎与万科光明城市持平，万科光明城市最新成交均价为64900元/㎡。这次，连中介都说：“宋都美域锦园真逆袭了！”
▲来源自链家网
要知道，2019年9月宋都美域锦园的二手房成交价才44806元/㎡，同期的朗诗国际街区南园二手房成交价在51132元/㎡左右。
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短短一年多，房价落后的宋都美域锦园反超朗诗国际街区南园，2020年12月宋都美域锦园卖到了61526元/㎡，而同期朗诗国际街区南园的二手房还在54867元/㎡徘徊。
那宋都美域锦园二手房价是如何成功逆袭的？
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宋都美域项目位于河西新城中心区，奥体板块的东南侧，恒山路和嘉陵江东街的交汇处，距离地铁2号线（雨润大街）步行距离约400多米。
项目于2007年入市，其中宋都美域沁园建成年代为2006-2009年，而宋都美域锦园建成年代为2008-2012年，后者房龄较新。
住宅主要以小高层、高层为主，户型建面约90-150㎡，有两房、三房、四房等户型，建筑设计中考虑建筑和景观的关系，小区绿化率达41.6%，是个居住密度较低、绿化率较高和舒适度较高的小区。
▲来源自南京网上房地产
2009年6月，宋都美域锦园首开销许均价9898元/㎡；2013年11月，收官均价约28600元/㎡。
来回顾一下宋都美域锦园房价升级史（以下均为二手房成交均价）：
2016年“3”字头：成交均价36198元/㎡；2017年“4”字头：成交均价47369元/㎡；2018年“5”字头：成交均价50421元/㎡；2019年“5”字头：成交均价51764元/㎡；2020年“6”字头：成交均价61526元/㎡。
宋都美域锦园自2016年成交第一套二手房源起，其二手房成交价由“3”字打头，往后几乎每年二手房均价增长以“万”记。
其中，仅2018-2019年，房价增长放缓。时至2020年，房价再跃升，从2019年的成交均价“5”字头，增长至“6”字头。总体看来，宋都美域锦园二手房价逐年稳步增长，且涨幅较大。
来看看宋都美域锦园最近的成交情况：
为了更全面地展示宋都美域锦园的成交情况，锐评君选取了一套大户型和一套小户型的成交数据来分析。
大户型案例：
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宋都美域锦园2020年12月13日签约了一套建面约137.83㎡的房源，户型设计为三室两厅一卫，是总高18层中的高楼层；这套房源均价61526元/㎡，总价848万元。
这套房源挂出仅两个月左右就已成交，挂牌价826万元，成交价848万元。
小户型案例：
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宋都美域锦园2020年12月6日签约了一套建面约85.86㎡的房源，户型设计为两室两厅一卫，是总高18层中的高楼层；这套房源均价62311元/㎡，总价535万元。
这套房源挂出后也仅两个月左右就已成交，挂牌价535万元，没有调价记录。
不管是大户型还是小户型，宋都美域锦园的成交均价基本都稳定在了60000元/㎡。结合近期成交的房源情况来看，项目带看次数不是很多（近期均约8次），但是成交节奏较快。
另外，在售房源较周边楼盘较少，约20套左右，即便在价格稳步上涨的情况下，依然不乏受购房人的青睐。
一位网友就跟锐评君分享了自己的买房故事：三年前，为了小孩上学，他想从城东置换到河西。当时一眼看中宋都美域锦园，然而由于其挂牌房源较少，一直在等待时机。后来，见有房源上市，迅速同中介联系，这才拿下了心仪的“家”。
再来看看朗诗国际街区南园成交情况：
朗诗国际街区南园二手房价2019-2020年没有大幅增长，增长约3000+元/㎡。然而，同期的宋都美域锦园二手房已经从“4”头卖到了“6”头，均价增长约20000元/㎡。
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朗诗国际街区南园近期成交的有建面约104.8㎡的两室两厅，总高7层中的中楼层，房源均价54867元/㎡，总价575万元。挂牌价565万元，成交价575万元，成交周期较短。
相较而言，目前宋都美域锦园的二手房成交表现更好一些。
其实，早期的朗诗国际街区南园二手房价是高于宋都美域锦园的。彼时，朗诗是本土知名房企，而朗诗国际街区南园是大家倍感兴趣的科技住宅，大家青睐的不仅是它自带的“三恒科技系统”，更是笃信朗诗的品牌影响力。
而宋都在南京的项目并不多，宋都美域就是其在南京的首部住宅项目。相较之下，人们更倾向于朗诗也不足为奇。而如今，随着岁月沉淀，宋都美域锦园更受买房人的认可，也许正是因为其时至今日未变的匠心品质和精心维护的居住环境。
同中介所言：“朗诗国际街区南园的成交价比较优惠（较宋都），但从居住和小区品质上，还是宋都美域锦园相对较好。其实从成交量也可以看出来，朗诗虽然有成交，但热度不如宋都。”
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到了小区门口，可随着业主进门，但进门后需要门卫处登记说明来意，可以看到物业管理是银城，门禁较为严格。
进入小区内部，映入眼帘的就是满眼的葱茏树木，绿化较多，环境宜人。
接着，看了一些设施，楼栋下有划非机动车停车位置。
进入楼栋内，一楼大厅有沙发等候区和前台。再往里走，是观景电梯，需要刷卡乘坐。
在楼栋外可以看到观景电梯的情况，从高度上估计，坐上观景电梯至高层可以俯瞰整个小区的景观。
小区里还有景观湖观赏区域和儿童游乐区域，观赏区域可见有业主在带孩子玩赏。
让人印象较为深刻的是，小区里绿植很多，在小区中部有一块很大的绿色草坪。阳光洒在草地上，一步一行间都是空气中散发的清新味道。
接着走下去，看到小区内的“宠物拾便”提示，在提示的信箱下有个垃圾篓，便于业主和宠物散步使用，相当于宠物的“临时厕所”。
车行门也需要刷卡，在大门的右侧就是地下停车场。
走出小区，对面就是朗诗国际街区。宋都美域锦园和朗诗国际街区都有一些底商，可以满足部分平时的生活需求。
从宋都美域锦园步行至南京市建邺实验小学，距离约300多米。
从宋都美域锦园步行至南师大附属中学新城初级中学黄山路分校，距离约59米。这两所学校是宋都美域锦园和朗诗国际街区的学区。
宋都美域锦园小区的对面就是明基医院，步行距离仅600多米。
看到这里，想必大家对宋都美域锦园已经有了一定的了解。小区周边的配置，不论是楼下和小区对面的底商，还是距离仅几百米的地铁、学校和医院，都为生活便利提供了保障。
说到小区本身，银城品牌物业，从入户的门禁较为严格，到进入小区内部，再看到小区的绿化率较高、环境较好及一些人性化的设计，整体环境确实不错。
中介也表示：“很多客户都是看中宋都美域锦园的环境，绿化率很高，有40+%，很多客户来选房也比较倾向于（锦园），因为它的环境相对较好。”
说到这里，也许大家对宋都美域锦园二手房价逆袭已经有了答案。
没错，其实主要还是因为这几点：第一，本身所处位置交通便利；第二，教育资源和医疗资源都较为优质；第三，环境和品质，适宜自住人群。
二手房市场价格波动取决于供需。什么影响供需？是二手房的环境、品质和学区。在学区同等的情况下，大家更倾向于环境和品质。
诚如中介所说：“现在买房包括以后出手都要记得，偏向品质、环境、房龄和学区。”
